Физическое лицо собственник нежилого помещения

Мария Золотарева: аренда нежилых помещений в многоквартирном доме. Нюансы налогообложения

Физическое лицо собственник нежилого помещения

Практика сдачи в аренду нежилых помещений в многоквартирных жилых домах является в нашей стране обыденным явлением. И любая такая сделка связана с вопросами уплаты налогов. Но многие ли знают ответы на них?

Сколько платить налогов и когда, нужно ли обязательно регистрировать предпринимательскую деятельность? Попробуем разобраться.

Сразу же оговоримся, что условно налоги от передачи в аренду можно поделить на две группы:

  • первая – объединяет налоги, оплата которых возложена персонально на плательщика налогов и зависит от размера получаемого дохода (налог с доходов физических лиц, единый налог, непрямой налог- налог на добавленную стоимость, который включается в цену арендной платы);
  • вторая – это имущественные налоги (земельный налог, налог на недвижимость). Они уплачиваются в независимости от наличия дохода.

Отметим, что конкретный перечень налогов зависит от системы налогообложения, выбранной тем или иным физическим лицом. Представим две ситуации.

1. Собственником нежилого помещения является физическое лицо – «рядовой гражданин».

Закон разрешает в таком случае использовать нежилые помещения в многоквартирном доме, в том числе и для целей осуществления предпринимательской деятельности. Как следствие, при сдаче в аренду такого помещения, арендодателем может выступать либо физическое лицо, либо лицо, зарегистрированное как физическое лицо–предприниматель (ФЛП).

При этом, для сдачи недвижимости в аренду физическое лицо имеет право, но не обязано регистрироваться предпринимателем. Как раз этот выбор и влияет на размер и вид уплачиваемых налогов.

Если арендодателем выступает непосредственно физическое лицо, то возникает обязанность уплаты налога с доходов физических лиц (НДФЛ) в размере 18% от суммы дохода в виде арендной платы и, соответственно, 1,5% военного сбора. При этом необходимо помнить об определенных особенностях такого налогообложения:

— если арендатором выступает юридическое лицо или физическое лицо-предприниматель (ФЛП), то именно арендатор обязан начислить и уплатить в бюджет НДФЛ и военный сбор при выплате (начислении) арендной платы за недвижимое имущество, но за счет арендодателя. В ином случае физическое лицо декларирует и платит налог и сбор самостоятельно;

— сумма арендного платежа для целей определения суммы НДФЛ и военного сбора, подлежащего уплате, не должна быть ниже минимального арендного платежа, установленного органом местного самоуправления;

— в случае, если собственником недвижимости является нерезидент, то сдавать в аренду нежилое помещение напрямую ему запрещают нормы Налогового кодекса Украины (НКУ).

Так, учитывая нормы пп.170.1.3. п.170.1. ст.

170 НКУ, недвижимость, принадлежащая физическому лицу–нерезиденту может быть сдана в аренду только через ФЛП или юридическое лицо-резидента (уполномоченных лиц), которые должны выполнять представительские функции на основании письменного договора и выступают налоговым агентом, то есть лицом которое обязано начислить и уплатить налог и сбор за счет арендодателя.

2. Арендодателем является ФЛП.

В таком случае закон позволяет предпринимателям выбрать одну из двух систем налогообложения – так называемую «общую систему налогообложения» (с оплатой НДФЛ и военного сбора) либо «упрощенную» (с уплатой единого налога).

Как показывает практика, при сдаче в аренду недвижимости, с целью оптимизации размера уплачиваемых налогов, на «первый план» выходит упрощенная система налогообложения, предлагающая выбор между второй и третьей группой плательщиков единого налога. По общему правилу ФЛП – плательщик единого налога – не может предоставлять в аренду более, чем 300 кв.м. площади нежилых помещений.

Выбор упрощенной системы налогообложения и соответственной группы плательщиков единого налога, в данном случае, основывается на следующих основополагающих критериях:

— плательщики единого налога ІІ группы имеют право предоставлять в аренду нежилые помещения только плательщикам единого налога либо населению.

Сумма дохода не может превышать при этом 1,5 млн гривен за календарный год и такие плательщики не могут иметь наемных работников.

Ставка единого налога не зависит от суммы полученной арендной платы, а устанавливается органом местного самоуправления, но не может превышать 20% от минимальной заработной платы;

— плательщики единого налога ІІІ группы не имеют ограничений в выборе статуса арендаторов и не ограничены количеством наемных работников.

Но сумма дохода такого плательщика не должна превышать 5 млн гривен за календарный год.

Ставка единого налога составляет 5% от полученного дохода либо 4% (при условии, если ФЛП является дополнительно плательщиком НДС и включает НДС в размере 20% суммы арендной платы в цену аренды).

Отдельно хотелось бы обратить внимание на вопрос фактической уплаты (возмещения) коммунальных платежей арендатором. В последнее время фискальный орган выдал целый ряд налоговых консультаций, общий смысл которых свидетельствует о том, что если имеет место фактическое возмещение арендодателю-физическому лицу коммунальных услуг, то такое возмещение «рискует» быть объектом налогообложения НДФЛ.

Так, согласно письму ГФС Украины от 20.09.2017 р. № 2003/Х/99-99-13-01-02-14/ІПК в случае возмещения арендатором расходов на оплату потребленных коммунальных услуг (отопление, электрическая энергия и т.д.

) на основании заключенного договора между поставщиками услуг и физическим лицом, то такие услуги не являются доходами от осуществления предпринимательской деятельности физического лица-предпринимателя и включаются в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход физического лица в соответствии с нормами ст.164 НКУ.

Не можем сказать, что данный вывод однозначный, «взвешенное» юридическое оформление арендных отношений может свести, в данном случае, к минимуму риск претензий фискальных органов.

Теперь обратимся к вопросу уплаты имущественных налогов.

Земельный налог. В соответствии с п. 287.8 ст.287 НКУ физическое лицо – собственник нежилого помещения (его части) в многоквартирном доме является плательщиком земельного налога с даты регистрации права собственности на недвижимое имущество с учетом пропорциональной части придомовой территории.

Сумма земельного налога указывается фискальным органом в налоговом уведомлении-решении, которое направляется такому лицу по месту его регистрации. При этом, как показывает практика, сложность состоит в расчете данного земельного налога, что вызывает множество спорных вопросов.

Если же речь идет о ФЛП – плательщике единого налога, то в случае сдачи недвижимости в аренду в рамках осуществления хозяйственной деятельности, он освобождается от уплаты земельного налога в силу предписаний пп.4 п.297.1. ст.297 НКУ.

«Налог на недвижимость». Физическое лицо может являться плательщиком налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка («налог на недвижимость») в независимости от того, передана недвижимость в аренду или нет, так как плательщиками данного налога являются именно собственники данного имущества.

Ставки данного налога устанавливаются на местном уровне органом местного самоуправления и не могут быть больше чем 1,5% от размера минимальной заработной платы, установленной на 1 января текущего года (в 2017 г. – 48 грн) за 1 кв.м.базы налогообложения. Сумма налога рассчитывается фискальным органом и указывается в налоговом уведомлении-решении.

Подытоживая, напрашивается вывод: платить налоги в нашем государстве – это поистине искусство. При любых обстоятельствах, в том числе и при сдаче недвижимости в аренду, вопросы налогообложения требуют взвешенного и профессионального подхода, чтобы искусство не стало «головной болью» для плательщика налогов.

Мария Золотарева, руководитель практики налогового и таможенного права АО «Вдовичен и партнеры», адвокат, к.ю.н.

Источник: https://news.finance.ua/ru/news/-/415065/mariya-zolotareva-arenda-nezhilyh-pomeshhenij-v-mnogokvartirnom-dome-nyuansy-nalogooblozheniya

Собственник нежилого помещения физическое лицо

Физическое лицо собственник нежилого помещения

Многие люди обладают разными нежилыми объектами недвижимости, которые не используются для каких-либо целей.Оптимальной возможностью считается их сдача в аренду, так как при таких условиях обеспечивается постоянный и высокий доход.Для этого арендодатель может выступать в качестве физлица, ИП или владельца бизнеса.

Процедура сдачи в аренду нежилого помещения должна выполняться грамотно, для чего с арендаторами составляются официальные контракты.Учитывается необходимость уплаты налогов с полученных доходов.Многими владельцами недвижимости используется такая деятельность. Сдача в аренду нежилых помещений позволяет получать высокий пассивный доход.

При этом арендодателем может выступать: При составлении контракта любым вышеуказанным собственником учитываются разные нюансы.

Если сдача в аренду нежилого помещения производится без официального оформления и регистрации доходов в ФНС, то это является незаконной деятельностью, за которую собственники помещений привлекаются к ответственности.Гражданин может выступать в качестве стороны арендного договора.

Люди должны являться непосредственными собственниками объектов, поэтому они обязаны обладать соответствующими правоустанавливающими документами и выпиской из ЕГРН.

К особенностям сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом относится следующее: Нередко составляется соглашение на срок, не превышающий одного года.При таких условиях не требуется регистрировать документ в Росреестре.

Если реализуется сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом, то гражданин должен заранее подготовить определенную документацию.К ней относятся такие бумаги: Достаточно часто гражданами, владеющими недвижимостью, используется для заработка такой вид деятельности.

Сдача в аренду нежилых помещений приносит людям достаточно значительный пассивный доход.Если осуществляется регистрация договора в Росреестре, то сведения из этого учреждения направляются в ближайшее отделение ФНС для учета дохода граждан. лицами нежилого помещения требует расчета и уплаты налога на доходы.

Для этого требуется ежегодно сдавать в ФНС декларацию 3-НДФЛ, где указываются все доходы гражданина от сдачи объекта в аренду.

Собственники нежилых помещений в Москве теперь могут

Дополнительно в этом документе приводится правильный размер НДФЛ.Поэтому с полученных сумм придется уплачивать 13 %.

За счет такой высокой налоговой нагрузки граждане часто предпочитают оформлять ИП или открывать компанию, чтобы значительно снизить размер сбора, так как при использовании упрощенных режимов размер налога может уменьшаться до 6 % от всех доходов.

Многие граждане, являющиеся владельцами недвижимых объектов, которые они предпочитают сдавать в аренду, специально открывают для этих целей ИП.

В этом случае они могут пользоваться упрощенными режимами при расчете размера налога.

Сдача в аренду нежилого помещения ИП происходит при учете нюансов: За счет использования упрощенных налоговых систем удается гражданам избежать уплаты значительного налога.

Наиболее часто при сдаче в аренду нежилого помещения ИП выбирают ЕНВД, так как при использовании этого налога уплачивается ежеквартально одинаковая сумма.

Налог в этом случае зависит от размера помещения, поэтому на него не влияет стоимость аренды.Обязательно должна официально осуществляться сдача в аренду нежилых помещений ИП.

Налогообложение зависит от выбранного режима, но при этом важно не только грамотно рассчитывать и своевременно уплачивать налоги, но и составлять декларации, необходимые для работников ФНС.

Правильно составленный договор непременно передается в ФНС совместно с декларацией, так как он выступает подтверждением ведения конкретной деятельности.

Нередко разные нежилые объекты принадлежат не частным лицам, а предприятиям.

Фирмы нередко принимают решение о сдаче в аренду нежилого помещения.

Арендатор нежилого помещения физическое лицо — советы

Процедура в этом случае обладает следующими особенностями: Наиболее часто фирмы, обладающие значительными площадями, сдают их в аренду, так как не пользуются ими самостоятельно для каких-либо целей.

Сдача в аренду нежилого помещения обеспечивает поступление значительного пассивного дохода, поэтому к этому способу получения заработка прибегают многие фирмы.

При составлении соглашения с компанией непременно следует зарегистрировать его в Росреестре.

Администрации любого города принадлежит множество разных объектов недвижимости, которые могут быть жилыми или нежилыми.В этом случае власти города могут принимать решение о необходимости сдачи этих объектов в аренду непосредственным пользователям.

Средства, полученные от такой деятельности, будут направляться в местный бюджет.При таких условиях требуется соблюдать правильный порядок сдачи объектов.Для этого учитываются нюансы: Независимо от того, кто выступает арендодателем, важно грамотно составить арендный договор.

Именно с его помощью осуществляется грамотное оформление имущественной сделки.Договор сдачи аренды нежилого помещения обязательно содержит следующие сведения: Не требуется данную документацию заверять нотариусом.

Сдача в аренду физическим лицом нежилого помещения — 9111

Фирмы могут вовсе не являться собственниками объектов, поэтому выступают только посредниками.

Процедура предоставления недвижимости в аренду предполагает грамотное оформление сделки, для чего между участниками непременно составляется официальный договор, регистрируемый в Росреестре.

Заключение договора аренды нежилого помещения с физическим лицом осуществляется на тех же основаниях, которые предусмотрены для юридических лиц, и регулируются §1 Главы 34 ГК РФ.

Единственной особенностью являются требования, предъявляемые к подписанию сделки заключаемой в письменной форме. 606 ГК РФ по договору аренды передаётся право временного пользования и владения на имущество.

Так как мы рассматривает договор аренды нежилого помещения, то объектом аренды у нас выступает нежилое помещение.Для заключения договора аренды помещения необходимы следующие документы сторон: Во-первых, объект аренды.

607 ГК РФ при отсутствии или недостаточности сведений о нём договор может быть признан недействительным.Поэтому в договоре должно быть исчерпывающее описание нежилого помещения передаваемого в аренду, а именно: Во-вторых, срок аренды.

610 ГК РФ договор может быть заключён на определённый срок либо без его указания, в таком случае договор считается заключённым на неопределённый срок. 614 ГК РФ размер арендной платы не регламентирован законом и устанавливается по соглашению сторон.

Поэтому в договоре должно быть исчерпывающее описание нежилого помещения передаваемого в аренду, а именно: Во-вторых, срок аренды. 610 ГК РФ договор может быть заключён на определённый срок либо без его указания, в таком случае договор считается заключённым на неопределённый срок.

614 ГК РФ размер арендной платы не регламентирован законом и устанавливается по соглашению сторон.В таком случае о прекращении договорных обязательств, стороны предупреждают друг друга в срок не менее 3-х месяцев. Размер её может изменяться не чаще одного раза в год.

Оплата аренды может производиться в виде: В-четвёртых, обязанности сторон по пользованию нежилым помещением.

А именно производства в нём капитального и текущего ремонта. 616 ГК РФ если ремонт производиться самим арендатором, то он имеет право требовать возмещения расходов, затраченных на него.

То же относится и к улучшению арендованного помещения, но только при наличии согласия арендодателя, в противном случае согласно ст.

624 ГК РФ если договор аренды содержит соглашение о передаче имущества в собственность арендатора, то оно переходит к нему только при условии полной выплаты стоимости недвижимости.

623 ГК РФ затраченные средства возмещению не подлежат. При заключении договора аренды недвижимости необходимо также учесть стоимость коммунальных платежей.Они могут входить в общую стоимость аренды, и тогда это желательно отразить в договоре, либо они могут рассчитываться ежемесячно.

Договор аренды нежилого помещения физическим лицом

В таком случае в договоре отражается, что арендная плата состоит из твёрдой денежной суммы, вносимой за аренду и коммунальных платежей за истёкший период.Для определения суммы коммунальных платежей арендатор вправе требовать копии счетов за коммунальные услуги. 651 ГК РФ предусматривается обязательная письменная форма сделки для договора аренды зданий и сооружений.

, с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем: 1.1.Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование за плату нежилое помещение (далее по тексту «Помещение») с целью размещения в нем , и т.

Помещение оборудовано системами коммунальной инфраструктуры (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и теплоснабжение), обеспечено телефонной связью. 617 ГК РФ переход права собственности на указанное Помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего Договора.

На момент заключения настоящего Договора сдаваемое в аренду Помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности серия _________ № _____________, выданного . Арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет рублей в месяц.

614 ГК РФ требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились; 3.1.2.Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путём не позднее _______ числа каждого месяца.

на заключение договора аренды на новый срок в соответствии с п. 621 ГК РФ, в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по Договору; 3.1.3.В арендную плату не входит стоимость коммунальных услуг, потребляемой Арендатором электроэнергии, услуг телефонной связи. 614 ГК РФ по соглашению Сторон размер арендной платы может ежегодно изменяться.

с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду; 3.1.4. 616 ГК РФ, в случае нарушения Арендодателем своей обязанности по производству капитального ремонта: 3.2. своевременно вносить арендную плату за пользование Помещением; 3.2.2.

Арендатор возмещает Арендодателю стоимость данных услуг на основании платёжных документов, выставляемых организациями, предоставляющими услуги 2.3. с согласия арендодателя производить улучшения арендованного имущества; 3.1.5. пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями настоящего Договора аренды и целевым назначением Помещения; 3.2.3.

Поддерживать Помещение в надлежащем состоянии, производить за свой счёт текущий косметический ремонт (за исключением перепланировки), нести расходы за коммунальные услуги; 3.2.4.При прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в пригодном к использованию состоянии по Акту приёма-возврата.

осуществлять проверку состояния Помещения и находящихся в нем систем коммунальной инфраструктуры не чаще одного раза в месяц в рабочее время Арендатора, а также в случае неотложной необходимости; 3.3.2.Контролировать целевое использование Арендатором переданного в аренду Помещения; 3.3.3.

614 ГК РФ, требовать досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения Арендатором срока, предусмотренного настоящим Договором. предоставить Арендатору Помещение в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями аренды, предусмотренными в п. воздерживаться от любых действий, создающих для Арендатора препятствия в пользовании помещением; 3.4.3.Требовать расторжения договора и возмещения убытков в случае, если Арендатор использует Помещение не в соответствии с его целевым назначением и условиями настоящего договора; 3.3.4. каждые _________ года (лет), а также в аварийных ситуациях производить за свой счёт капитальный ремонт переданного в аренду Помещения; 3.4.4.

Физическое лицо сдает в аренду нежилое помещение

После прекращения действия настоящего Договора возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного Помещения, произведённых с его согласия; 3.4.5.

Принять от Арендатора по Акту приёма-возврата Помещение в _________-дневный срок по истечении срока аренды либо при прекращении настоящего договора по иным основаниям.Срок аренды Помещения по настоящему договору составляет __________ года (лет) с момента его принятия Арендатором по Акту приёма-передачи.

Если Арендатор будет иметь намерение на заключение договора на новый срок, то он обязан уведомить об этом Арендодателя не менее чем за ___________ месяц(ев) до окончания действия договора.При заключении договора аренды на новый срок условия Договора могут быть изменены по соглашению Сторон.

В случае если ни одна из Сторон после истечения срока действия Договора не заявит о его расторжении, то Договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.По соглашению Сторон настоящий Договор может быть изменён или расторгнут.

По требованию Арендодателя настоящий Договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке, в случаях, когда Арендатор: 5.2.1.Грубо или неоднократно нарушает условия настоящего договора либо использует арендуемое Помещение не по целевому назначению; 5.2.2.

Источник: http://ating.spb.ru/zakon/sobstvennik-nezhilogo-pomescheniya-fizicheskoe-lico

Нюансы налогообложения при сдаче в аренду нежилого помещения в многоквартирном доме

Физическое лицо собственник нежилого помещения

В Украине активно практикуется сдача нежилых помещений в многоквартирных жилых домах. Нередко для арендодателей неясен вопрос уплаты налогов. Когда и сколько платить, следует ли  регистрировать предпринимательскую деятельность?

Условно налоги от передачи в аренду можно поделить на две группы:

  1. Налоги, оплата которых возложена персонально на плательщика налогов и зависит от размера получаемого дохода: налог с доходов физических лиц, единый налог, налог на добавленную стоимость (который включается в цену арендной платы).
  2. Имущественные налоги:(земельный налог, налог на недвижимость. Они уплачиваются в независимости от наличия дохода.

Кто и за что платит

Конкретный перечень налогов зависит от системы налогообложения, выбранной тем или иным физическим лицом.

Пример №1. Арендодателем является рядовой гражданин, то есть физическое лицо либо ФЛП. Именно это влияет на размер и вид уплачиваемых налогов.

Арендодатель физическое лицо оплачивает НДФЛ (налог с доходов физических лиц) в размере 18% от суммы арендной платы и 1,5% военного сбора.

Примечание: сумма арендного платежа не должна быть ниже минимальной суммы за аренду, установленной органом местного самоуправления.

Арендатор юридическое лицо или ФЛП обязан начислить и уплатить в бюджет НДФЛ и военный сбор при выплате арендной платы, то есть за счет арендодателя. В ином случае физическое лицо декларирует и платит налог и сбор самостоятельно.

Пример №2. Арендодателем является ФЛП на общей систему налогообложения (с оплатой НДФЛ и военного сбора) или упрощенной (с уплатой единого налога).

По общему правилу ФЛП – плательщик единого налога – не может предоставлять в аренду более, чем 300 кв.м. площади нежилых помещений.

Если с целью оптимизации размера уплачиваемых налогов используется упрощенная система налогообложения, то можно сделать выбор между ІІ и ІІІ группой плательщиков единого налога.

Плательщики  единого налога ІІ группы имеют право предоставлять в аренду нежилые помещения только плательщикам единого налога либо населению. Сумма дохода при этом не может превышать 1,5 млн.

, нельзя иметь наемных работников.

Ставка единого налога устанавливается органом местного самоуправления, не зависит от суммы полученной арендной платы, и   не может превышать 20% от минимальной заработной платы;

Плательщики единого налога ІІІ группы не имеют ограничений в выборе статуса арендаторов, не ограничены количеством наемных работников, суммарный доход сумма дохода не должен превышать 5 млн.

гривен за календарный год.

Ставка  налога составляет 5% от полученного дохода либо 4%, если ФЛП является дополнительно плательщиком НДС и включает его в размере 20% суммы арендной платы в стоимость аренды.

Возмещение коммунальных платежей

Если имеет место фактическое возмещение арендодателю-физическому лицу коммунальных услуг, то такое возмещение «рискует» быть объектом налогообложения НДФЛ.

Уплата имущественных налогов

Земельный налог:

  • Физическое лицо – собственник нежилого помещения в многоквартирном доме является плательщиком земельного налога с даты регистрации права собственности на недвижимое имущество с учетом пропорциональной части придомовой территории. (В соответствии с п. 287.8 ст.287 НКУ). Сумма земельного налога указывается фискальным органом в налоговом уведомлении-решении, которое направляется физическому лицу – собственнику по месту его регистрации. Обычно, сложность состоит в расчете данного земельного налога, что вызывает множество спорных вопросов.
  • ФЛП – плательщик единого налога в случае сдачи недвижимости в аренду в рамках осуществления хозяйственной деятельности освобождается от уплаты земельного налога в силу предписаний пп.4 п.297.1. ст.297 НКУ.

«Налог на недвижимость»:

  • Физическое лицо – собственник может являться плательщиком налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка («налог на недвижимость») в независимости от того, передана недвижимость в аренду или нет, так как плательщиками данного налога являются именно собственники данного имущества. Ставки данного налога устанавливаются на местном уровне органом местного самоуправления и не могут быть больше чем 1,5% от размера минимальной заработной платы. Сумма налога рассчитывается фискальным органом и указывается в налоговом уведомлении-решении.

Может ли нерезидент быть арендодателем?

Если собственником недвижимости является нерезидент, то напрямую сдавать в аренду нежилое помещение ему запрещается нормами Налогового кодекса Украины. Это можно сделать только через уполномоченных лиц: физическое лицо–предпринимателя (ФЛП) или юридическое лицо-резидента. Они будут представительские функции на основании письменного договора и выступают налоговыми агентами.

По материалам news.finance.ua

Источник: https://srk.com.ua/analitika/nyuansy-nalogooblozheniya-pri-sdache-v-arendu-nezhilogo-pomeshheniya-v-mnogokvartirnom-dome/

Сдать в аренду нежилое помещение в 2019 — самостоятельно, документы, правила

Физическое лицо собственник нежилого помещения

Физические лица в России могут быть собственниками не только жилых помещений, но также и нежилых – тех, которые не состоят на учете в жилом фонде населенного пункта или города (п.1 ст.213 ГК РФ). Поэтому собственники такого типа недвижимости могут распоряжаться ею по своему усмотрению – в том числе и сдавать в аренду (п.1 ст.541 ГК РФ).

Сделки по аренде нежилых помещений, в которых участниками являются гражданские лица, заключаются по определенным правилам, во многом похожим на сделки с юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями.

Есть общие правила, подчиняясь которым, можно эффективно и быстро сдать в аренду недвижимость, которая не состоит в жилом фонде.

Например, если у физического лица нанять помещение захочет какая-либо компания или фирма, организация или учреждение, то что для этого нужно делать, чтобы не нарушить закон.

Кроме этого существуют свои особенности при сдаче в наем нежилой недвижимости в безвозмездной форме, либо наоборот, физическому лицу и прочее.

Рассмотрим для примера несколько вариантов ситуаций, при которых возможна передача в аренду нежилого помещения по своим условиям.

На основании п.1 ст.209 ГК РФ, а также других правовых нормативов, собственник, являясь физическим лицом, может сдавать недвижимость, не состоящую в жилом фонде.

И для этого ему не нужно становиться индивидуальным предпринимателем (далее – ИП), чтобы законно получать доход от сдачи в аренду помещения, либо нежилого здания, сооружения.

Достаточно ему вовремя просто оплачивать налог 13% с дохода и сдавать декларацию по НДФЛ в налоговую (ст.168, 169 и п.1 ст.158 НК РФ) не позднее 30 апреля года, что следует за отчетным календарным годом.

Если собственник недвижимости не использует регулярный наемных труд работников, тогда закон разрешает не становится ИП (п.1-4 ст.19 ГК РФ).

При этом все договора, которые заключаются физическими лицами при подобных арендных сделках будут юридически рассматриваться как договора ГПХ – гражданского-правового характера.

А это значит, что арендная плата может быть совершенно спокойно быть установлена в порядке договорного заключения соглашения по аренде.

Здесь крайне важно, чтобы стороны сами договорились и обсудили размер платы, были между собой согласны. Уже после этого факт согласия удостоверяет нотариус при заключении сделки.

Нужно еще несколько слов сказать о том случае, когда физическое лицо сдает в аренду нежилое помещение юридическому лицу.

Здесь важно учесть следующие моменты текста договора, которые отразятся на бухгалтерии предприятия-нанимателя:

  1. Обязательно должно быть указано об объекте – точный адрес, местонахождение, номер кадастрового учета, сведения эксплуатационно-технические (например, площадь, этажность, благоустроенность для работы и прочее).
  2. Никакого НДС платить юр. лицу не требуется потому, что договор заключается не с другим предприятием, а с гражданином (гражданкой).
  3. В стоимость аренды могут входить платежи по коммунальным услугам. Это удобно для правильного учета расходов по предприятию.
  4. Указать в договоре форму расчета следует обязательно – безналичный, либо с выплатой денежных средств в наличном варианте.
  5. Юр. лицо, выплачивающее физ. лицу плату за временное пользование его имуществом, является тоже фигурантом-плательщиком налога по НДФЛ (п.1 ст.226 НК РФ). Поэтому предприятие может самостоятельно перечислить 13% в налоговую организацию по данной сделке.

Благодаря современной системе платежей, юридические лица могут рассчитываться с физическими лицами по безналичной форме расчетов.

Просто указывать в договоре нужно банковские реквизиты счетов, пластиковой карты физического лица, куда арендатор будет перечислять плату за пользование недвижимым имуществом гражданина-арендодателя.

Если стороны выбрали в данном случае наличный вариант расчета, тогда предприятие должно оформлять эту операцию путем расходно-кассового ордера.

Обратите внимание! Если юридическое лицо заключило арендное соглашение по нежилому помещению, находящему в собственности у физического лица, и если последний станет посреди срока действия такого договора ИП, то тогда юр. лицу платить 13% налога от сделки не потребуется. Там система налогообложения будет совершаться по иной схеме.

Можно ли сдавать физ. лицу

Юридическое лицо, либо индивидуальный предприниматель, являющийся собственником нежилого помещения, имеет полное право сдавать его в аренду физическому лицу. Запретов в законодательстве на этот счет нет. В данном случае, лучше всего ориентироваться на ст. 606-670 ГК РФ.

В договоре аренды обязательно нужно будет указывать:

  • код ОКВЭД юр. лица (70.20.2);
  • срок действия соглашения;
  • персональные сведения физ. лица;
  • полные характеристики помещения;
  • кадастровый номер объекта;
  • сумма арендной платы;
  • порядок оплаты арендатором (физ. лицом) платы за использование помещения арендодателю (юр. лицу);
  • указать детали и особые моменты арендования (правила, распорядок эксплуатации, возможность проведения ремонта и прочее).

В принципе, все то же самое происходит и при оформлении сделки с ИП и физическим лицом. Только вместо устава и свидетельства из ЕГРЮЛ, индивидуальный бизнесмен, нотариусу для совершения сделки подает свидетельство ЕГРИП.

Можно ли безвозмездно

В российском законодательстве нет никакого принуждения собственником нежилых помещений к тому, чтобы они сдавали свою собственность в аренду непременно за плату. Это право собственника, а не его обязанность перед законом.

Вся сделка регулируется строго договором, который составляется по обоюдному согласию сторон и отражает их согласованное волеизъявление в отношении условий соглашения, в том числе и оплаты за пользование имуществом арендодателя.

Поэтому безвозмездная сделка также возможная, как и платная, несмотря на п.1 ст.540 ГК РФ, где речь идет о том, что арендатор обязуется оплачивать услугу аренду собственнику имущества.

Образец договора аренды нежилого помещения между физическими лицами вы можете посмотреть в этой статье.

С риэлторами можно сдавать свое имущество в аренду намного быстрее и эффективнее. Они находят покупателя арендных услуг быстрее, чем это модно было осуществить своими силами.

Также эти специалисты постоянно отслеживают все тонкости рынка недвижимости и какие-либо изменения в ценах и иных деталях.

Поэтому они могут порекомендовать, как лучше посчитать арендную плату, а также посоветуют, какой срок и для какого арендатора назначить и прочее. Во многом здесь будет большую роль играть цель использования помещения.

Документы

Вся процедура оформления сдачи в аренду нежилого помещения проходит только через заключение специального договора с нотариальным его удостоверением. Поэтому на сделку к нотариусу следует записаться заранее, если уже покупатель услуг нашелся.

Когда арендодатель собирается готовить самостоятельно пакет бумаг для совершения сделки, тогда ему нужны будут следующие документы:

  • гражданский паспорт, если он является физическим лицом;
  • свидетельство о регистрации юридического лица, если это предприятие;
  • правоустанавливающая документация на нежилой недвижимый объект – справка из ЕГРН, договор купли-продажи, иное;
  • техническая документация по недвижимому объекту;
  • доверенность, если в сделке есть представители сторон-участников;
  • согласие от супруга, если арендодатель – физ. лицо, и недвижимость находится в совместной собственности, нажитой в браке;
  • разрешение из банка, если недвижимость находится в залоговом отчуждении по ипотечному или иному соглашению.

Кроме вышеобозначенных бумаг, принадлежащих юридическим лицам, есть для них требования сдавать также и ряд других документов. Это бухгалтерская отчетность, учредительная документация, доверенность на представителя и прочее.

В случае, когда ТСЖ сдает в аренду нежилое помещение, тоже речь идет как раз о юридическом лице.

Потому что все ТСН или ТСЖ зарегистрированы в качестве юридических лиц, имеют свое налогообложение, подчиняются правилам бухучета по упрощенной системе.

Такие товарищества основаны на своей учредительной документации, оформленной не без участия жильцом дома (домов). Такие общества имеют право распоряжаться нежилыми площадями, принадлежащими Товариществу.

Регистрировать заключенный арендный договор в Регпалате (Росреестре, ЕГРН – Едином Государственном Реестре по Недвижимости) не нужно, если:

  • срок соглашения установлен меньший, чем 12 месяцев;
  • срока в договоре вообще не обозначено.

В обратном случае, когда период действия соглашения установлен более на 12 месяцев, тогда регистрация в ЕГРН такого договора обязательна.

Самостоятельно

Перед оформление сделки по аренде нежилой недвижимости следует сначала разобраться, для чего она будет применяться арендатором (нанимателем), с какой целью будет использоваться.

Возможные варианты целевого назначения при аренде нежилых помещений:

  • под склад;
  • в качестве производственного цеха;
  • использования помещения как офис;
  • торговая площадь (точка);
  • для оказания услуг (торговля услугами);
  • как гараж;
  • для содержания животных, птиц, выращивания растений;
  • для личного пользования (например, в качестве кладовой для хранения разных вещей, инструментов, оборудования) и другое.

Кроме целевого назначения, обращают внимание на площадь, размеры и планировку нежилого помещения. На формирование стоимости арендной платы существенно влияет квадратура площадей, сдающихся в наем арендатору.

Место расположения объекта влияет на удобство производственных решений, планов, графиков и прочего. Поэтому искать будущего нанимателя следует согласно тому, какого типа и назначения является объект недвижимости.

Если это, к примеру, гараж, то производственники вряд ли согласятся на использование такого помещения.

В целом порядок самостоятельной сдачи в аренду нежилого помещения или здания, сооружения заключается в следующем алгоритме действий:

  1. Подготовка и приведение в порядок документов собственника и бумаг на саму недвижимость.
  2. Предварительный расчет стоимости аренды.
  3. Создание рекламной акции.
  4. Подача объявлений в интернете или самостоятельная расклейка на досках объявлений по городу.
  5. Прием звонков от потенциальных арендаторов.
  6. Назначение встреч и устный договор о сделке.
  7. Назначение встречи у нотариуса.
  8. Заключение сделки.
  9. Регистрация договора в Регпалате (если это предусматривается законом в конкретно отдельном случае).
  10. Выдача ключей от нежилого помещения арендатору и сопутствующей документации (например, акта приема-передачи имущества, находящего в помещении).

Для расчета стоимости аренды можно пригласить специального экспертного оценщика, который сможет все посчитать с учетом современных рыночных условий и даже с учетом прогнозов на год вперед.

Такие услуги, конечно же, не бесплатные, поэтому решиться на них может не каждый собственник недвижимости. Зато такая оценка позволяет владельцу недвижимости иметь на руках отчеты проведения расчетов эксперта.

Эти отчеты официальны, так как экспертные оценщики имеют право выдавать результирующую документацию, а также имеют соответствующую лицензию на проведение своей деятельности.

С такой бумагой собственнику легче будет торговаться с будущими нанимателями при выставлении цены за арендные услуги.

Какова бы ни была сдача в аренду нежилого помещения – через риэлтора или индивидуально, всегда следует сначала проконсультироваться у юриста, или нотариуса о полном пакете бумаг для совершения сделки.

Такие консультации обычно бесплатны, их можно получить, либо по телефону, либо на сайте юридических услуг. Следует обращаться внимание на цели использования помещения, тогда легче будет отыскать арендатора.

Немаловажным является необходимость платить налог – здесь неважно, физ. лицом или юр. лицом является собственник помещения – 13% от дохода он обязан внести в государственную казну через налоговую инспекцию.

Про оформление договора аренды нежилого помещения на срок более года читайте здесь.

Регистрация договора аренды нежилого помещения рассматривается на этой странице.

Источник: http://kvartirkapro.ru/sdat-v-arendu-nezhiloe-pomeshhenie/

Сдача нежилого помещения в аренду: регулирование, порядок, оформление | Правоведус

Физическое лицо собственник нежилого помещения

Процедура аренды объектов нежилого фонда представляет собой форму имущественного договора, согласно которому арендодатель (собственник помещения) передает арендатору (нанимателю) объект недвижимости во временное пользование на условиях арендной платы. Чаще всего такие сделки по аренде совершаются между юридическими лицами либо индивидуальными предпринимателями.

Порядок аренды помещений нежилого фонда регламентируется ГК РФ, ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор аренды, который заключается на срок менее 12 месяцев, не подлежит государственной регистрации, при этом, соглашение, оформленное более чем на год, в обязательном порядке регистрируется в компетентных органах.

Сдаче в аренду подлежат различные сооружения, здания в целом либо отдельные помещения, входящие в нежилой фонд. Аренде не подлежат отдельные элементы помещений (например, подвальное помещение, крыша, лестничный марш и т.д.).

Нежилое помещение передается арендатору вместе с документами и ключами, в противном случае договор расторгается на основании отсутствия условий для эксплуатации помещения.

Аренда объектов нежилого фонда: оплата налогов

Сдача в аренду любого жилого или нежилого помещения непосредственно связана с вопросами уплаты налогов с получаемой прибыли.

Многих ответственных собственников помещений, в частности, физических лиц, интересуют ответы на вопросы – в каком размере нужно платить налог, нужно ли при этом регистрироваться в качестве ИП, и многие другие.

Попробуем разобраться во всех тонкостях сдачи в аренду объектов нежилого фонда. Итак, нужно ли платить налоговый сбор при сдаче в аренду помещений нежилого фонда?

Каждый арендодатель, будь то физическое или юридическое лицо, обязан оплачивать налог с прибыли, получаемой от аренды помещения!

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ арендная плата за пользование помещением является доходами, с которых собственник помещения (физ.

лицо) должен уплачивать налог на доходы физических лиц (3-НДФЛ), размер которых составляет 13% от общей полученной суммы за период действия договора.

Стоит отметить, что скрытие факта сдачи аренды помещений зачастую выливается для владельцев взысканием всей суммы налога, и, кроме того, штрафов в размере 20% от неуплаченной суммы и пени.

Узнать, что жилое или нежилое помещение, находящееся в собственности, сдается в аренду, для налоговой службы не составляет труда: источниками могут служить регулярные банковские переводы на карту в определенной сумме (как правило, более 100 тысяч рублей ежемесячно), непосредственная информация в налоговые органы от арендатора, и другие причины, служащие отличным рычагом давления на арендодателя.

Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?

В соответствии с российским законодательством осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 2, 250 млн. рублей в год соответственно.

Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела.

Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется.

Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, сдача в аренду помещения будет рассматриваться, как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:

  1. Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит, данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
  2. Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
  3. Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
  4. Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом, как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.

При наличии названных признаков, согласно закону, собственник должен пройти официальную регистрацию в государственных органах в качестве индивидуального предпринимателя.

В данном случае для уплаты налогов выбирается упрощенная форма системы налогообложения, размер которой составляет 6% от суммы прибыли (напомним, что налог на доходы физического лица составляет 13%).

Также стоит учесть, что владельцу помещения, как в качестве ИП, так и физического лица, необходимо будет сдавать соответствующую налоговую отчетность в сроки и по форме, установленными Налоговым Кодексом РФ.

Субаренда нежилого помещения

Аренда жилого или нежилого помещения предполагает возможность пересдачи его в субаренду непосредственно нанимателем. Пересдача недвижимости допускается только с письменного разрешения непосредственного владельца помещения и наличии особого условия в договоре аренды.

Сторонами договора субаренды могут выступать как физические, так и юридические лица. Копия договора обязательно выдается на руки субарендатору в качестве подтвержденного факта согласия собственника на совершение данного действия.

Сделка по субаренде нежилого помещения имеет некоторые особенности, которые обязательно следует учесть нанимателю при заключении договора с субарендатором.

  1. Срок действия договора субаренды не может быть больше срок действия первоначального/основного арендного договора. В случае, если договор арендатора с собственником прекратил свое действие, субарендатор вправе заключить с владельцем этого помещения договор аренды на тех же условиях до конца срока действия договора субаренды.
  2. Любой договор аренды/субаренды, заключаемый на срок более 12 месяцев, должен регистрироваться в уполномоченных государственных органах.
  3. В права и обязанности арендатора входят: предоставление помещение субарендатору в оговоренный срок и на определенных условиях, осуществлять контроль за использованием помещения по соответствующему назначению.
  4. В права и обязанности субарендатора входят: своевременная арендная плата, выполнение ремонтных работ (по договоренности), содержание помещения в порядке и использовать исключительно по назначению.
  5. Факт передачи помещения арендатором субарендатору фиксируется передаточным актом.
  6. Любые нарушения договорных обязательств дают право каждой стороне расторгнуть договор субаренды до окончания его срока действия в судебном порядке.

Аренда муниципального нежилого фонда

Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем, передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории.

Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений. Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий.

Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов. Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность.

Правда стоит отметить, что порой неудовлетворительное состояние муниципальных помещений является серьезной проблемой для арендодателя, ведь, кроме естественного текущего ремонта, арендаторам приходится вкладывать средства и в более существенные работы по восстановлению кровли, фасадов, инженерно-коммуникационных систем, а это, соответственно, уже капитальные вложения.

Чтобы как-то заинтересовать арендаторов, муниципалитеты предлагают различные системы стимулирования: например, увеличение срока действия договора аренды с учетом произведенных работ, возмещение внесенных затрат по факту расторжения договора аренды, освобождение от арендной платы в процентном соотношении от сметной стоимости выполненных ремонтных работ, и другие.

Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут, как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» с июля 2008 г. все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих. В соответствии со ст.

447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.

Важно! Договор аренды муниципального имущества, который был заключен без проведения соответствующих торгов, считается недействительным.

Муниципальная собственность на землю предполагает наличие кадастрового паспорта на объект недвижимости.

Соответственно, если земля не состоит на кадастровом учете, потенциальный арендатор должен собрать пакет документов на него и изначально поставить на кадастровый учет, затем подается заявка на проведение торгов, дающих право аренды данного муниципального имущества.

В случае единоличного участия в торгах, они считаются состоявшимися и дают арендатору право на заключение прямого договора. Договор на аренду муниципального помещения заключается посредством подписания соглашения двумя сторонами.

В договоре должно быть прописана полная информация об объекте недвижимости, его кадастровый номер, площадь и адрес места расположения. Для подачи заявки для участия в торгах и договора понадобятся:

  • паспорт будущего арендатора;
  • государственное свидетельство о регистрации юридического лица или ИП;
  • заявка по форме арендодателя с указанием целей и срока аренды;
  • иные документы, предусмотренные документацией о торгах.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества на срок более 12 месяцев арендатору необходимо подать сведения в Росреестр для внесения информации об аренде в единый государственный реестр.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества сроком на 3 и более лет, арендатор приобретает преимущественное право выкупа арендованного помещения в частную собственность.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/sdacha-nezhilogo-pomeshheniya-v-arendu/

Юрист Агапов
Добавить комментарий