Покупка ипотечной квартиры риски

Покупка ипотечной квартиры: какие есть риски?

Покупка ипотечной квартиры риски

Игорь собрался покупать квартиру в ипотеку. Оказалось, что подходящий вариант недвижимости также был приобретен с помощью жилищного займа и сейчас находится в залоге у банка.

Продавец выставил квартиру на продажу, так как не мог больше вносить ежемесячные платежи по кредиту, и банк в курсе его намерений. Игорь очень хочет приобрести именно эту квартиру и готов заключить договор купли-продажи.

Что нужно предусмотреть ему при оформлении сделки, чтобы максимально обезопасить себя?

Руководитель отдела ипотечного кредитования агентства недвижимости «Фамиан» Анна Юнусова

: «Купить квартиру, находящуюся в залоге у банка, с помощью ипотечного кредита – задача решаемая. Только, к сожалению, быстро выйти на сделку не получится. Существует несколько способов проведения данной сделки.

Первый – смена собственника с согласия банка, когда Игорь фактически становится новым заемщиком, выплачивает ипотечный кредит, а продавец получает разницу денежных средств через депозит.

Данный способ является самым быстрым в решении поставленной задачи, но необходимо, чтобы банк дал согласие на данный вид сделки. Кроме того, ипотечный кредит должен быть одобрен у Игоря именно в том банке, где квартира находится в залоге.

Это не всегда удобно, так как программы банков периодически меняются, и тот банк, где сейчас заложена квартира, не всегда выгоден для Игоря на сегодняшний день.

Второй вариант возможен, когда остаток задолженности у собственника квартиры равен размеру первоначального взноса Игоря. В таком случае покупатель погашает остаток задолженности перед банком, что подтверждается расписками, а банк снимает обременение с квартиры и Игорь без проблем покупает данную квартиру в ипотеку, одобренную в любом из банков города. По опыту такие сделки проходят чаще».

Юрист, партнер юридической компании «Гольцева, Данилевский и партнеры» Ирина Трякшина

: «Следует понимать, что приобретение недвижимости, находящейся в залоге у банка, занимает несколько больше времени, чем покупка объекта без залога. Покупателю следует убедиться, что у продавца есть письменное согласие банка на продажу. Обычно такое согласие действует в течение трех месяцев.

Если в обычной сделке после подписания договора купли-продажи практически в тот же день документы сдаются на регистрацию, то в случае с Игорем придется предусмотреть, что часть денежных средств, необходимых для погашения продавцом кредита и освобождения объекта из залога, покупателем будет зачислена на счет в банке.

Именно этот способ расчетов в данном случае является наиболее безопасным.

Если квартира приобретена продавцом в браке, то до заключения договора купли-продажи необходимо получить нотариальное согласие супруги, так как оно потребуется в органе регистрации. Тем самым покупатель исключит риск, что сделка купли-продажи может быть оспорена супругом в судебном порядке.

В плане рисков по самому объекту недвижимости, на мой взгляд, залоговые квартиры являются более безопасными, так как при оформлении были проверены специалистами банка. Но в любом случае перед заключением договора следует проверить квартиру на наличие запрещений (арестов), так как под запретом на регистрацию сделок может находиться и залоговый объект».

Заместитель начальника Управления разработки и сопровождения кредитных продуктов Департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Михаил Сероштан

: «При приобретении квартиры с обременением для покупателя важно знать, хватает ли суммы, за которую покупается жилье, для исполнения продавцом своих обязательств перед текущим залогодержателем. Также необходимо контролировать, чтобы деньги за квартиру были направлены именно на погашение действующего кредита продавца.

Стоит убедиться в готовности залогодержателя снять обременение с квартиры одновременно с заключением сделки по приобретению квартиры. Таким образом, основное правило в том, чтобы расчеты за покупку производились под контролем и с участием текущего залогодержателя. Это позволит избежать каких-либо проблем в будущем.

Если Игорь получает кредит на покупку квартиры в этом же банке, то сложностей с проведением сделки не возникнет.

Банк заинтересован в том, чтобы сделка состоялась, и возьмет на себя организацию и контроль расчетов по сделке, заботу о том, чтобы деньги были направлены на погашение действующего кредита продавца и право собственности перешло на нового владельца, а старый залог был аннулирован.

В таком случае документы о снятии залога и переходе права собственности подаются на регистрацию одновременно, и новый владелец становится собственником квартиры, уже свободной от старого залога».

Источник: https://74.ru/text/business/54040521/

Покупка ипотечной квартиры в 2019 году: пошаговая инструкция

Покупка ипотечной квартиры риски

Приветствуем! Сегодня поговорим о том, как купить квартиру, которая находится в ипотеке. Собственное отдельное комфортное жилище всегда было самой большой мечтой человека. Цена недвижимости определяет уровень ее доступности для наших соотечественников.

Это и вынуждает покупателей разыскивать тот жилой фонд, который по определенным показателям и является более приемлемым приобретением. Многоаспектный вариант — покупка ипотечной квартиры предполагает значительно более низкую цену, возможность оплаты приобретения частями, а также иные нестандартные подходы.

В большинстве случаев это приобретение квартир с использованием средств финансовых организаций.

Особенности рынка недвижимости

Приобретение собственной крыши над головой в тот или иной промежуток времени становится актуальным буквально для каждого.

Это связано с тем, что отдельная квартира или дом, как в материальном, так и в психологическом плане обеспечивает материальную стабильность и определенный статус владельца и его близких.

На сегодняшний день самостоятельное приобретение жилья остается серьезной проблемой, так как основная масса населения не обладает столь масштабными доходами. Решение, как купить ипотечную квартиру, становится наиболее актуальным выходом из ситуации по следующим показателям:

  • Даже на начальных этапах строительства новое жилье отличается высокой рыночной стоимостью, а к моменту пуска в эксплуатацию цены 1 квадратного метра становится просто заоблачными;
  • Низкие показатели среднего уровня заработной платы населения по стране, нестабильность рынка труда, возможность в долгосрочном периоде потери рабочего места, а, следовательно – легального постоянного дохода;

Цена в данном случае определяет все. Тем более что многочисленные экономические кризисы, которые в последние десятилетия стали достаточно частыми, не позволяют обзавестись современным и комфортабельным жильем за небольшой отрезок времени.

Для решения этих проблем на сегодня наиболее приемлемый вариант — купить квартиру с обременением. В современном правовом поле этот процесс рассматривается в виде процедуры привлечения банковских средств для приобретения недвижимости.

Согласно с договорными условиями получатель ипотеки, являющийся заемщиком, берет на себя обязательство по выплате определенной суммы каждый месяц в течение определенного отрезка времени. В основном это более десяти – пятнадцати лет.

Главной особенностью ипотечных взаимоотношений между заимодавцем и заемщиком является то, что до полного погашения долга перед финансовым учреждением, владельцем жилья остается банк.

Длительность договора, различные колебания материальной стабильности, иные объективные и субъективные причины, которые могут возникнуть за 10-15 лет могут привести к тому, что держатель ипотеки становится неплатежеспособным.

В течение этого периода также заемщик может принять решение о продаже ипотечного жилья для решения собственных финансовых проблем. Наиболее распространенный вариант выхода из создавшегося кризиса неплатежей – реализация жилья, находящегося в ипотеке.

Несмотря на сложность этой процедуры в правовом поле, она становится все более распространенной. В связи с этим следует как можно внимательнее изучить комплекс достоинств и недостатков.

Риски продавца и покупателя

Приоритетом в глазах потенциального покупателя обремененной квартиры является низкая стоимость. Почему подобная недвижимость становится относительно доступной на рынке жилья? Объекты жилого фонда, с обременением ипотекой значительно теряют в цене.

Кроме этого, банк гарантирует, что залоговое имущество не может стать объектом претензии третьей стороны. На первый взгляд, все выглядит достаточно просто и надежно.

Но в этой процедуре есть масса моментов, представляющих риски материального и юридического характера для всех сторон – участников сделки.

  • Наиболее весомым риском для покупателя и продавца является предложение приобретения квартиры, на что банк – заимодавец не дает согласия и не участвует в процедуре. Купленная квартира не переходит новому владельцу. Сделка представляется незаконной, покупатель теряет деньги.
  • Значительную опасность представляет достаточная протяженность процедуры во времени. В процессе оформления, а также на этапе, когда покупатель вносит аванс, заемщик может изыскать необходимую сумму для уплаты своего долга банку. Заручившись поддержкой профессионального адвоката, заемщик останавливает процедуру и не возвращает авансированные средства. Избежать подобных убытков позволяет внесение денег посредством ячейки банка.
  • Не менее рискованным шагом юристы считают приобретение квартиры с оплатой остатка долга. Если выплата позволяет признать договор ипотеки выполненным, заемщик становится владельцем квартиры. Следующим этапом может стать его отказ от заключения последующего соглашения о покупке квартирыили дома, находящиеся в ипотеке. Минимизировать подобный риск позволяет процедура подписания предварительного Договора купли и продажи, где указаны все условия и обязанности покупателя.

Варианты покупки

На сегодня в правовом поле рассматривается три основных варианта приобретения недвижимости, находящейся в ипотеке. У каждого из них есть свои позитивные и негативные моменты, особенности и приоритеты, которые позволяют найти и выбрать тот или иной вариант. Но предварительно стоит х изучить особенности процедуры.

Наличные

Приобретение квартиры за наличные непосредственно у заимодавца. Специалисты считают этот способ самым простым и надежным, так как все этапы происходят при участии и в сопровождении специалистов стороны кредитодателя. При этом способе предполагается внесение покупателем оставшейся по ипотеке задолженности.

Процедура покупки за наличные проводится следующим путем:

  1. Аренда двух банковских ячеек, обе находящиеся в одном банке. Одна служит для оплаты банку суммы долга.
  2. После получения справки о погашении кредита, заключается Договор купли – продажи, где подробно прописываются все условия перехода прав собственности.
  3. Затем документ заверяется нотариальным путем и проходит регистрацию в Российском Государственном Реестре.

Процедура прямого и повторного кредитования в том же банке

Есть ряд банков, которые предлагают специальный ипотечный продукт по кредитованию заложенного в банке жилья. Так, Сбербанк, Газпромбанк и ряд других банков предлагают возможность взять ипотеку на уже оформленное в ипотеку жилье в этом же банке.

Суть процедуры следующая. Если вам понравилась квартира, но она в залоге у Газпромбанка, например, по ипотеке, то вам следует обратиться в Газпромбанк и подать заявку на специальную ипотеку по залоговым объектам банка. Ставка по такой ипотеке будет чуть ниже стандартных программ. При этом сделка достаточно безопасная, так как ипотека выдается в банке залогодержателе.

После одобрения ипотеки происходит одновременное гашение старой ипотеки и выдача новой, а дальше регистрация сделки в юстиции.

Ипотека в другом банке

Если у вас есть ипотечное решение, и вы нашли ипотечный вариант недвижимости, то не стоит переживать. Вариант как провести такую сделку есть. Единственной важной загвоздкой будет то, что нужно будет найти деньги для гашения остатка ипотеки продавца. Тут есть несколько вариантов:

  1. Найти деньги самостоятельно.
  2. Занять деньги в долг. Рекомендуем [urlspan]этот сервис[/urlspan].
  3. Получить займ от агентства недвижимости.

После того как деньги найдены, нужно погасить задолженность продавца перед банком, снять обременение и оформить ипотеку уже на жилье без ипотеки по стандартной процедуре.

Важно понимать, что риски тут такие же, как и в варианте с оплатой наличными – клиент после гашения ипотеки может просто отказаться от сделки, и вы потеряете аванс.

Пошаговая инструкция по оформлению

Если вы решили купить квартиру, находящуюся в ипотеке, то мы подготовили для вас алгоритм действий по оформлению.  Как пример, мы использовали вариант покупки ипотечной квартиры через ипотеку.

  1. Изучение рынка, принятие решения о выборе того или иного объекта, которым может быть новостройка или вторичное жилье.
  2. Определение банковского учреждения и выбор ипотечного продукта. При этом необходимо обращать внимание на репутацию, финансовые возможности, страховки и особенности наложения взысканий при просрочке оплат.
  3. Сбор и подготовка пакета документов, куда входят паспорт, справки, трудовые и др. смотрите наш пост «Документы для ипотеки».
  4. Получение решение в нескольких банках.
  5. Гашение задолженности продавца перед банком вашими деньгами. О том, где их найти мы говорили выше. Обязательно возьмите от него расписку.
  6. Снятие обременение с квартиры в юстиции.
  7. Подписание договора купли-продажи и предоставление документов по недвижимости в банк, оценка (если требуется).
  8. Одобрение объекта недвижимости и назначение даты сделки.
  9. Подписание кредитной документации и страховки.
  10. Регистрация сделки в Росреестре.
  11. Перечисление кредитных средств продавцу.

Стоит ли покупать ипотечную квартиру

Приобретение ипотечного жилья серьезное и ответственное, жизненно важное решение. Чтобы, не колеблясь сделать правильный выбор, следует критически оценить его положительные и отрицательные стороны.

Приоритетами подобной сделки являются значительно более низкие цены на недвижимость по сравнению с рыночной стоимостью, а также пребывание квартиры в качестве залога является гарантией банка во всех юридических вопросах.

Негативная сторона вопроса:

  1. Обременение квартиры является плохой репутацией для потенциального покупателя;
  2. Длительное и сложное оформление сделки;
  3. Приобретая ипотеку, любые требования кредитора следует неукоснительно выполнять. При нарушении правил возможно расторжение договора.

Покупка квартиры находящейся в ипотеке сопряжена с определенным риском. Чтобы вас не постигли различные неприятности в процессе покупки, следует точно изучить все особенности и выяснить вопросы.

Согласование процедуры с банком, консультация с квалифицированным правоведом, выписка из Российского Реестра позволит обойти все подводные камни, удачно и безопасно приобрести жилье.

Запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу, он поможет вам разобраться во всех тонкостях сделки.

Источник: https://ipotekaved.ru/kvartira/pokupka-ipotechnoy-kvartiryi.html

Покупка ипотечной квартиры риски покупателя

Покупка ипотечной квартиры риски

  • 1 Покупка ипотечной квартиры — риски при покупке квартиры, находящейся в залоге, ипотеке у банка
  • 2 Как безопасно купить квартиру, если она уже в ипотеке?
  • 3 Риски при покупке ипотечной квартиры
  • 4 Продажа, покупка квартиры в ипотеку: риски покупателя и продавца | Юридические Советы

» Купля-продажа квартиры » Покупка квартиры, которая находится в ипотеке, залоге у банка

702 просмотров

Покупка ипотечной квартиры в залоге у банка обойдется дешевле, чем приобретение жилья без проблем и обременений. Именно за счет большей финансовой выгоды такой вариант считается достаточно популярным и выгодным для всех сторон сделки: покупателя, продавца и банка. Однако данная система имеет свои особенности, преимущества и недостатки. Рассмотрим их подробнее.

В ипотеке или в залоге, какая разница?

Квартира в ипотеке – это недвижимость, которая была приобретена за счет кредитных средств. Чаще всего такое жилье и оформляется в качестве залога, но это вовсе не обязательно. А квартира, которая находится в залоге – это недвижимость, которая находится под обременением банка. Она является обеспечением и именно ее состояние банк отслеживает особенно тщательно.

Таким образом, в большинстве случаев, продать квартиру, которая находится в ипотеке, но не залоге, не составит особого труда, так как у банка есть обеспечение.

А вот залоговую недвижимость реализовать без разрешения финансовой организации или, как минимум, без согласования с ней, будет невозможно.

В данной статье речь пойдет именно о квартирах, которые находятся под обременением (в залоге), так как продажа жилья, купленного в рамках ипотечного кредита (но не являющегося залогом) чаще всего производится в обычном порядке.

Преимущества и недостатки покупки квартиры в ипотеке, залоге

У процедуры есть ряд преимуществ и недостатков, которые нужно учитывать еще до оформления договора купли-продажи:

ПреимуществаНедостатки
Низкая стоимость жильяДо погашения кредита с квартирой практически ничего невозможно сделать
Квартира в ипотеке уже проверена банком, что практически исключает мошеннические схемыПосле погашения долга придется заниматься снятием обременения
Сделка производится под контролем банка, что делает ее проще, безопаснее и быстрееОформить ипотечный кредит на квартиру, которая и так уже находится в залоге практически невозможно

Процедура покупки квартиры, которая находится в ипотеке, залоге

Выделяют два основных варианта, при помощи которых может быть реализована продажа такой квартиры:

  • Продажа с погашением кредита. В этой ситуации продавец жилья сразу после получения денег от покупателя погашает долг в полном объеме, снимает обременение и только потом производится переоформление права собственности на жилье. Данная схема ничем не отличается от обычной купли-продажи за исключением того, что придется внимательно контролировать все этапы. Некоторые мошенники могут просто взять деньги, якобы погасить кредит, а потом заявить, что банк насчитал там еще больше долга и нужно поднять цену жилья. До рыночной, что уже бессмысленно, ведь покупателя привлекла как раз низкая стоимость недвижимости. Банк о такой схеме зачастую не знает и никак в ней не участвует.
  • Переоформление кредита. В этой ситуации между покупателем, продавцом и банком заключается трехсторонний договор, в рамках которого банк снимает все долги с продавца и вешает их на покупателя. В обмен на это продавец передает покупателю жилье, а покупатель – некую сумму, о которой договаривались раньше. Главный недостаток схемы – банк сначала должен одобрить покупателя, его финансовое состояние и так далее.

Так как первый из представленных вариантов практически не отличается от стандартной купли-продажи, ниже детальнее рассмотрим именно вторую схему, которая от базовых процедур купли-продажи все же отличается.

  1. Продавец обращается в банк с заявлением о том, что он планирует продавать недвижимость, находящуюся в залоге.
  2. Если банк дает согласие, продавец ищет покупателя.
  3. После того как покупатель найдет и ему известен тот факт, что квартира находится под обременением, он обращается в банк.
  4. Составляется заявление на выкуп залогового имущества с одновременным переоформлением на этого человека кредита.

Указанные заявления не имеют какой-то конкретной формы и вида. Составляются они на месте, прямо в банке и напрямую зависят от выбранной финансовой организации.

  1. В зависимости от ситуации, банк, покупатель и продавец разрабатывают схему, по которой будет производиться вся операция. Вплоть до того, что покупатель арендует ячейку в банке и вносит в нее сумму, на которую договорился с продавцом. Последний сможет забрать деньги только тогда, когда произойдет переоформление кредита и права собственности. Подобных схем существует огромное количество и все зависит от того, устроит тот или иной вариант все стороны или нет.
  2. Производится переоформление кредита и права собственности на базе достигнутых ранее договоренностей.
  3. Продавец забирает деньги, а покупатель становится новым заемщиком по кредиту и новым же владельцем недвижимости.

После погашения долга покупателю нужно будет снимать обременение и получать от банка справку, что кредит закрыт и никаких претензий нет.

Для подобной сделки нужен достаточно обширный пакет документов. Причем как от продавца, так и от покупателя.

особенность: нужны документы, актуальные непосредственно для оформления сделки купли-продажи и, одновременно с ними, нужно предоставлять бумаги на оформление ипотечного кредита.

Конкретный список напрямую зависит от выбранной схемы сделки и банка, но примерный перечень может выглядеть так:

  • Паспорта продавца и покупателя.
  • Документы на квартиру (желательно сделать свежую выписку из ЕГРН).
  • Действующие договора залога и ипотеки.
  • Справка о доходах покупателя и копия его трудовой книжки.
  • Справка о лицах, прописанных в залоговой квартире.
  • Справка о наличии/отсутствии долгов за коммунальные услуги.
  • Справка из налоговой о наличии/отсутствии долга по налогу на недвижимость.
  • Договор купли-продажи.
  • Согласие супруги на оформление ипотеки и покупку жилья (для покупателя) и на сделку купли-продажи (для продавца). Актуально только в том случае, если клиент находится в браке.
  • Вместо согласия можно предоставить копию брачного контракта при условии, что в нем предусмотрены пункты, касающиеся покупки-продажи недвижимости.
  • Разрешение от органов опеки. Только для тех ситуаций, если один из владельцев жилья несовершеннолетний (или если квартиру планируется, в том числе, оформить и на несовершеннолетнего).

Расходы

Все расходы, связанные с оформлением сделки, могут быть оплачены продавцом или покупателем, в зависимости от договоренностей. Они также могут разделить их поровну или в любой другой пропорции. Рекомендуется отдельно описать данный момент в одном из пунктов договора купли-продажи и, естественно, обсудить заранее.

Стандартный перечень расходов:

  • Оформление договора купли-продажи недвижимости у нотариуса с последующим заверением: от 2 тысяч рублей (чаще – больше).
  • Оформление страхового полиса для нового заемщика-покупателя. Цену назвать даже предварительно невозможно. Зависит от условий банка, цены недвижимости и многих других факторов.
  • Оплата услуг оценочной компании. Такой отчет нужен не всегда, но банк может запросить его в ультимативном порядке. Цена также варьируется в широких пределах, но лишь в редких случаях она будет менее 2 тысяч рублей.
  • Сбор необходимых документов для сделки купли-продажи. От 1 тысячи рублей. Этим обычно занимается продавец.

Также покупатель должен подготовить ту сумму, на которую он договорился с продавцом. Отдельно следует отметить, что некоторые банки требуют первоначальный взнос несмотря на то, что кредит оформляется не «с нуля». Все подобные вопросы стоит обсуждать с представителем выбранной финансовой организации заранее.

Сроки

Учитывая тот факт, что к «общему знаменателю» должны прийти все три стороны сделки, больше всего времени обычно отнимает процедура согласования договора и его условий. Сбор документов редко затягивается на срок более 1 недели, а саму сделку купли-продажи, при желании и наличии согласия всех сторон, можно совершить всего за несколько часов.

Переоформление права собственности на новую квартиру занимает от 3 дней и более.

Риски покупателя есть всегда, даже при таком варианте покупки недвижимости, когда вроде как все контролируется банком. Рассмотрим основные:

  • Мошенничество. Самая распространенная проблема. Несмотря на все ухищрения, без опытного юриста определить все подводные камни той или иной ситуации практически невозможно. В данном случае самым распространенным является вариант, при котором продавец получает деньги за жилье и переводит кредит с себя на покупателя, но при этом, не переоформляет право собственности по той или иной причине. Реализовать это достаточно сложно, но возможно. А самая главная проблема – банку все равно кто будет платить кредит. Как следствие, он вряд ли будет вмешиваться.
  • Расторжение договоренностей. Некоторые продавцы ведут себя не слишком честно относительно покупателя. Уже на последнем этапе, когда на подготовку сделки потрачено много денег и времени, они могут отказаться от заключения договора.
  • Отказ банка. Многие финансовые организации предпочитают не рисковать и если и соглашаются на подобные сделки купли-продажи, то выдвигают настолько серьезные требования к покупателю, что далеко не каждый человек сможет им соответствовать. Кроме того, банк может на последнем этапе просто не дать разрешение на сделку (даже после достигнутых договоренностей) без объяснения причин.
  • Невыгодные условия. Покупатель жилья может получить условия по ипотеке значительно хуже, чем были у продавца. Впрочем, данная проблема достаточно быстро решается при помощи рефинансирования.
  • Затягивание. Банк или продавец могут затягивать заключение сделки по той или иной причине. Даже если в конечном итоге все будет сделано так, как нужно, на это может уйти значительно больше времени, чем на обычную покупку квартиры в ипотеку. Следует отметить, что этот пункт является вполне справедливой платой за низкую стоимость жилья.

Источник: http://3dlip.ru/pokupka-ipotechnoy-kvartiry-riski-pokupatelya/

Покупка ипотечной квартиры- риски и особенности

Покупка ипотечной квартиры риски
Из- за начавшегося кризиса а так же в связи со снижением доходов россиян ипотечные банки фиксируют значительный рост просрочек по ипотечным платежам. Не редко банки отбирают квартиры у несостоятельных должников по ипотеке и выставляют их на продажу.

   Большинство граждан считают такие квартиры проблемными и опасаются иметь дело с залоговым жильем. Однако такие квартиры часто продаются со скидкой, и при грамотной юридической поддержке есть шанс заключить максимально выгодную сделку.

 

Определимся- ипотечная квартира, это квартира, находящаяся в залоге у банка, банк является ее хозяином и стало быть может распорядиться ею как хочет.

Однако ситуация с покупкой ипотечной квартиры может развернуться совсем неожиданным образом- когда у первого покупателя этой квартиры найдутся деньги для платежей и хороший адвокат.

Есть и еще одна опасность покупки ипотечной квартиры- когда она продается без согласия ипотечного банка при наличии задолженности ипотеке. Еще десять лет назад работала преступная схема, по которой мошенники получали ипотечные кредиты и оформляли залог на недвижимость.

После этого документы подделывались и квартира продавалась. Сегодня продать такую квартиру нельзя- в Росреестре такие квартиры «открыжены» и, чтобы продать ипотечную квартиру, нужно получить согласие банка и снять квартиру с учета в Росреестре.

В случае, когда мошенникам с помощью поддельных документов и недобросовестных чиновников удается продать заложенную квартиру, суды обычно встают на сторону ипотечных банков, а не обманутых покупателей- по мнению суда покупатель должен был проявлять «разумную осторожность».

Чтобы выяснить, соблюдены ли все формальности при продаже ипотечной квартиры, нужно явиться в Росреестр и в ипотечный банк- картина полностью проясниться. 

То есть ипотечная квартира- действительно проблемная вещь, но только для ипотечного банка. Покупая у банка ипотечную квартиру по правилам, покупатель гарантирован сразу с двух сторон- со стороны ипотечного банка, который продает ему эту квартиру и со стороны страховой кампании, которая страхует сделку.

1. Продажа ипотечных квартир в ходе исполнительного производства

Обычно это не выгодный вариант- цена на квартиру здесь завышена собственно из- за стадии исполнительного производства. Причина этого в том, что в цену включают массу дополнительных поборов:

  • Все штрафы
  • Все проценты
  • Все расходы на обслуживание ссуды
  • Сборы судебного исполнителя. 

Поэтому такие квартиры нужно покупать крайне осторожно, иначе вы кроме ипотечного банка и застройщика будете кормить еще и судебных приставов.

2. Продажа ипотечных квартир под контролем банка

Во первых убедитесь, что квартиру продает именно ипотечный банк, который является ее владельцем. Для этого нужно лично прибыть в банк и поговорить об этом с сотрудниками банка, отвечающими за продажу заложенных квартир. Это обычно служба безопасности банка или начальник отдела по ипотеке.

Нужно выяснить:

  • Каков порядок зачисления денег  для полного погашения кредита
  • Стоимость квартиры с разбивкой на составляющие- все сборы и проценты
  • Зарегистрирован ли кто- то в квартире
  • Всю документальную часть оформления квартиры
  • Когда будет снято обременения с квартиры

Поиском покупателя на заложенную в банка квартиру занимается банк. Нужно помнить, что банку главное- это вернуть собственные средства и поэтому он не будет искать «самое- самое» предложение о покупке. Действия такие:

  1. Обратиться в ипотечный банк- продать квартиру и погасить кредит досрочно.
  2. Теперь банк должен найти покупателя
  3. Готовится предварительное соглашение- его подписывают продавец с покупателем и заверяют его у нотариуса.
  4. Банк организует расчеты- через ячейку или по безналичному расчету
  5. Покупатель перечисляет стоимость квартиры
  6. Продавец с покупателем заключают договор купли-продажи в Регпалате и после этого получает доступ к деньгам в депозитной ячейке.

1. Начать нужно с извещения своего банка о желании продать ипотечную квартиру. Нужно довести до банка- почему продается квартира- финансовые затруднения, переезд в другой регион, болезнь, увольнение и т.п. 2. Теперь нужно найти покупателя на квартиру, который готов заплатить за квартиру с обременением еще до заключения договора купли-продажи.

3. Сняться с регистрационного учета в квартире. 

4. Оформить договор задатка с покупателем. Задаток должен быть равен сумме долга по ипотеке. Договор задатка нужно оформить у нотариуса. Здесь нужно указать, что продавец обязан продать ипотечную квартиру после снятия обременения с квартиры в Регистрационной палате. 

В этом договоре задатка надо указать:

  • Срок продажи квартиры
  • Срок снятия обременения с заложенной квартиры
  • Сумму сделки и порядок расчетов. Обычно продажная цена покупаемой квартиры делится на две части: первая часть идет продавцу, вторая- ипотечному банку. Эти суммы кладутся в две депозитные ячейки. До заключения основного договора купли-продажи квартиры взять их может только покупатель. А уже после сделки купли-продажи и получения покупателем свидетельства право собственности на квартиру открываются обе ячейки- из одной деньги получает банк, из второй- продавец.

Теперь банк должен выдать закладную на квартиру и справку о снятии задолженности.

О продаже залоговых квартир посмотрите здесь.

Для этого в Регпалату нужно предоставить следующие документы:

  1. Паспорт собственника
  2. Заявление на снятие обременения с заложенной квартиры
  3. Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру
  4. Справку из банка о погашении задолженности
  5. Ззакладную на квартиру.

На оборотной стороне свидетельства после регистрации будет проставлен штамп, что обременение с квартиры снято. С этого момента можно продать квартиру покупателю и заключить с ним договор купли-продажи. После этого нужно зарегистрировать сделку в УФРС. Еще о продаже квартиры, взятой в ипотеку, посмотрите здесь.

Источник: http://www.msknov.ru/important/Kriminal_i_pravo/Pokupka_ipotechnoy_kvartiry-_riski_i_osobennosti/

Юрист Агапов
Добавить комментарий